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北大光华:应以公募权益型REITs为发展重点加快推出试点

来源:互联网 作者:鑫鑫财经 人气: 发布时间:2018-12-15
摘要:今日,北京大学光华管理学院发布了《中国REITs制度的特征与实现路径》研究报告,这也是课题组发布的第八份报告。北大光华REITs课题组认为,考虑到中国REITs制度建设的紧迫性和重要性,应以企业ABS公募化或公募基金+ABS模式为起点加快推出REITs试点,并早日

今日,北京大学光华管理学院发布了《中国REITs制度的特征与实现路径》研究报告,这也是课题组发布的第八份报告。北大光华REITs课题组认为,考虑到中国REITs制度建设的紧迫性和重要性,应以“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”模式为起点加快推出REITs试点,并早日开展新券模式的探索。以上模式的推行都建立在证监会修订相关法规,并进一步出台指引基础上。

这是北大光华REITs课题组首次针对中国金融市场的特性,完整阐述中国REITs制度建设的路径选择。

中国REITs制度探索从未停止

早在2007年,人民银行、证监会各自成立了REITs专题研究小组,各相关监管部门启动中国REITs市场建设的推进工作。十多年来,相关部门一直积极推进研究推动REITs建设。

REITs的法律载体是REITs制度的核心。不同国家的REITs主体采用不同的载体。课题组认为,中国REITs制度的设计需要借鉴成熟REITs市场的经验,同时根据中国金融市场现状,以解决中国不动产投融资的核心问题为目的。在课题组看来,中国REITs制度除了应具备REITs的公共特征之外,应以上市交易的公募权益型REITs为发展重点,对REITs的杠杆率加以限制,建立强制分配和相应的税收制度。

基于中国金融市场现状的特性,《报告》提出五条建议:

首先,针对能够产生长期、稳定现金流的优质不动产,应在制度层面对“不动产资产”、“不动产收入”进行明确的定义,并对REITs的合格不动产资产与收入比例加以限制,确保REITs主要投资于具有现金流基础的成熟不动产。这一比例可参照美国市场,定为75%。

其次,强制的分配制度为投资者提供了确定性,保障绝大部分的REITs收入能够流入投资者手中。考虑到中国存在租金收益率偏低的问题,建议在租金收入的强制分红之外,中国REITs应考虑对物业售出的利得部分同样提出强制分配的要求。

第三,中国REITs应以税收中性为基本原则,并对符合特定条件的REITs实体和REITs投资者提供税收优惠。

第四,中国REITs应以公募的权益型REITs建设为核心。中国REITs应鼓励发起设立权益型REITs,也允许发行固定收益特性REITs基金,以及混合型的REITs基金

第五,中国REITs应对杠杆率加以限制。可参照中国香港、新加坡的规定,REITs的杠杆率不得高于45%。

三种较为可行的REITs模式

《报告》称,中国REITs的实现路径主要包括设立新券、企业ABS公募化、以及“公募基金+ABS”三种可行模式。

所谓新券模式,是指将REITs作为与股票债券并列的新券种予以对待。

在具体操作上,由证监会向国务院建议开展REITs试点,国务院在审批通过之后颁布关于开展REITs试点的指导意见,证监会在此基础上出台具体的REITs试点管理办法和一系列配套指引。此前,中国优先股的出台都遵循了类似的路径。

该模式的优势在于:REITs作为全新的券种,不用受到公募基金、企业ABS等既有规则的束缚,增加了中国REITs设计的自由度。但劣势则在于此举相当于从零开始进行REITs立法,监管部门在市场准入、审批指引、牌照发放、交易规则等涉及的各方面均缺乏相关经验,有着较大的立法成本。

《报告》特别指出,在新券模式下,REITs制度出台之后各方均需要一定的时间进行摸索和尝试,持牌机构、投资者、不动产企业均需要时间来逐渐认识REITs这一全新的券种,监管部门根据市场的情况不断对REITs的法律法规加以完善和调整。

“企业ABS公募化”模式,则是对目前市场方兴未艾的类REITs进行公募化改革。

《报告》指出,最关键的立法调整在于:证监会修订《关于证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》中关于专项资管计划发行的规定,并进一步对于REITs的公开发行出台指引。

该模式的优势在于:充分借鉴了目前类REITs的产品模式,各相关方都已经对类REITs模式形成了比较充分的认识,有利于解决现阶段类REITs产品私募发行、缺乏流动性的问题。

而其不足之处则是:现阶段,不动产企业ABS均为结构化产品,存在着劣后级偏低且多为发起人自持的现象,权益性的劣后级成为了优先级信用增级的手段,降低了劣后级获得不动产现金流的确定性,不符合REITs强制分红的特点。

《报告》称,若要解决REITs产品的权益性问题,需要提升结构化产品中的劣后级比例并将劣后级并向更多的投资者发行,也可以打破传统的结构化要求。

而《报告》中的“公募基金+ABS模式”此前已有过诸多讨论,其本质是围绕“公募基金投资不动产ABS”这一基础进行设计。该模式同样需要修订法规。其立法关键点在于,突破《公开募集证券投资基金运作管理办法》中的“双十限制”,即,突破原管理办法中“一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不得超过基金资产净值的10%;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不得超过该证券的10%”的限制。

《报告》建议:至少将投资于单只ABS的比例限制放开至50%以上,让REITs充分反映不动产资产特性,分散化由合格投资者自己、底层物业资产收益支付主体的分散度和多样化来完成。

做此调整的主要原因在于,国内很多优质商业物业体量较大,市场价值动辄近百亿元,过度要求投资分散度导致单只REITs基金规模过大,极大的增加了将大体量优质物业置入公募REITs的难度。

此外,《报告》还建议:专设REITs基金作为新增的公募基金类别,明确约定该类基金对于不动产ABS投资的最低比例及最低的分红比例,以满足REITs制度的核心要求。

《报告》认为,现阶段中国版REITs建设的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟,无论采用哪种模式都具有可行性。考虑到经济新常态下REITs制度出台的紧迫性,应以“企业ABS公募化模式”、“公募基金+ABS”模式为起点尽快推出REITs制度,并逐步探索新券模式。

责任编辑:鑫鑫财经
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